二是物权变更的原因和特点。

任何财产利益的转让都应该有法律原因，这是罗马法以来的原则，[4]物权的变更也不例外。物权的设立、变更、转让或者消灭，可以根据不同的情况分为法律行为和非法律行为。虽然法律行为发生的物权变更是最重要、最典型的，但非法律行为发生的物权变更并不少见。法律行为发生的物权变更，是指根据一方的单方面意思或双方（或多方）的共同意思进行的物权变更。根据《物权法》第九条、第二十三条的规定，此类物权变更必须遵循物权宣传的原则，未经登记或者交付的，不具有物权变更的效力。非法律行为发生的物权变更，是指物权的设立、变更、转让或者消除，而不是基于原权利人的意图，而不是原权利人的意图。[5]此类物权变更不以宣传为有效要求，而是由于法律规定的事实成果而直接具有法律效力。根据《物权法》第二十八条至第三十条的规定，人民法院、仲裁委员会的法律文件、人民政府的征收决定、继承、事实行为等法律行为以外的原因造成的物权变更，只要发生法律原因，无需登记或者交付，就可以直接生效。

为什么非法律行为发生的物权变更不需要宣传？一些学者认为，非法律行为发生的物权变更不是以宣传为有效要求，不是对物权宣传原则的破坏，而是对物权宣传原则的有益补充。首先，由于人民法院的法律文件、人民政府的征收决定、继承等引起的物权变更，或公共权力的干预或法律依据，物权变更本身具有较强的宣传，不需要登记或交付，直接生效。其次，房地产登记和动产交付作为宣传手段，虽然具有明确权利关系和保护交易安全的优点，但由于其要求过于严格，也给当事人带来不便，不符合交易便利的要求。因此，在将登记和交付作为物权变更的有效要求的同时，对符合宣传要求的物权变更，例外承认不以登记和交付为有效要求，可以弥补过于严格的缺点。[6]笔者认为，仅就有效法律文件造成的物权变更而言，此类物权变更不需要以法定宣传方式为要素的关键在于，此类物权变更是司法裁判权、仲裁裁决权和强制执行权行使的结果，属于基于公共权力行使的物权变更。[7]如果此类物权变更仍需公示要求，则与裁判的形成力相矛盾。判决的形成力，在我国也称为判决的变更力，是指根据判决的公告形成判决独特的法律关系、变更或消灭的有效性。[8]判决的形成力在确定判决时发生，不需要强制执行。一般来说，判决的形成力是由当事人和任何第三方形成的。此外，由于我国《物权法》第31条规定，非法律行为取得物权后，必须进行宣传登记，否则不会产生物权效力，因此，这种物权变更一般不会损害和交易的安全。

《物权法》第二十八条规定，由人民法院、仲裁委员会法律文件引起的物权变更属于非法律行为的物权变更，具有以下特点：一是从物权变更的原因出发，基于公共权力行使的物权变更，而不是基于法律行为。仅通过判决或者裁决的强制执行来实现法律行为的物权变更的，该变更仍然属于基于法律行为的物权变更。一方未履行销售合同约定的义务的，法院判决一方协助另一方办理房地产转让登记，或者判决一方将房地产交付给另一方，原因是合同，而不是司法判决。其次，从物权变更的构成要素来看，基于法律文件的物权变更的原因在于判决的形成力，因此不需要公布这种物权变更。当然，物权变更是在法律文件生效时发生的，不需要通过执行程序来实现；基于法律行为的物权变更，在诉讼发生时存在判决履行问题。物权变更仍采用宣传要素主义，履行行为（交付或登记）为宣传方式。第三，从物权变更时间的角度来看，基于法律文件的物权变更发生在法律文件生效时；基于法律行为的物权变更发生在宣传完成时，即动产交付完成时，房地产转让登记完成时。